Propuesta de modificación reglamento interno

Providencia, 14 de Septiembre del 2008

Señora Gilda Berríos Moraga
Presidente Comité de Administración
Comunidad Edificio Darío Urzúa 1990

Estimada Señora Gilda

De acuerdo a lo que acordamos en la reunión del pasado 25 de agosto y a la circular 5 enviada por el Comité de Administración, adjunto nuestras propuestas de modificación del reglamento interno enviado por ustedes a toda nuestra comunidad.

Estamos realizando seis propuestas de modificación indicando el artículo correspondiente, proponiendo un texto nuevo y justificando la razón del cambio.

Esperamos que estas sean acogidas por ustedes y presentadas al conjunto de los residentes en la futura asamblea extraordinaria de copropietarios que se realizará con el fin de solicitar la ratificación del reglamento interno.

Atentamente,


Hugo Martínez Alvarado
Carol Césped Leiva
Propietarios departamento 706.

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PROPUESTA DE MODIFICACIONES AL REGLAMENTO INTERNO

Artículo 2º.- Definiciones
Se propone reemplazar letra “f” por:
f) Ruidos Molestos: Todos aquellos ruidos que excedan los niveles máximos permitidos por la ordenanza municipal Nº121 del 29 de Noviembre de 1996 y que señala “Queda prohibido en general causar, producir, estimular o provocar ruidos molestos, superfluos o extraordinarios, cualquiera sea su origen, cuando por razones de la hora y lugar o grado de intensidad, perturben o puedan perturbar la tranquilidad o reposo de la población o causar cualquier perjuicio material o moral”.

Justificación:
La definición en el reglamento propuesto por el Comité de Administración asimila “ruidos molestos” a una normativa que establece métrica de decibeles para evaluar los ruidos que exceden niveles máximos. La administración del edificio no cuenta con instrumental adecuado para medir decibeles en forma permanente y de acuerdo a lo indicado es prácticamente imposible de respetar (no se podrían sostener conversaciones normales o utilizar aspiradoras al interior del edificio).


Artículo 5º.- Sala Multiuso
Se propone reemplazar segundo párrafo por:
La realización de fiestas y eventos deben respetar la tranquilidad y descanso de los demás residentes. El horario de uso de la sala es entre las 11:00 y 00:00 hrs. De lunes a jueves y los días viernes, sábado y vísperas de festivos de 11:00 a 03:30 hrs.

Justificación:
El horario indicado en el reglamento propuesto no se condice con el horario normal de funcionamiento de un evento social, lo que incentivará a los residentes a realizar eventos en sus propios departamentos.


Artículo 9º.- Estacionamiento de Visitas
Se propone reemplazar último punto seguido del quinto párrafo por:
Excepcionalmente, y con previo aviso al conserje, los residentes podrán hacer uso de ellos en forma transitoria y por períodos no superiores a 15 minutos.

Justificación:
Se propone que el uso excepcional sea conocido por el conserje, de tal forma que se pueda llevar un control de esta situación.


Artículo 37º.- Trabajos en departamentos.
Se propone reemplazar segundo párrafo por:
Después de las 19:00 y antes de las 09:00 horas, no se podrán efectuar los trabajos con taladros, martillos o similares, ya que ocasionan ruidos molestos que afectan la tranquilidad y descanso de los demás residentes. Sábados, estos trabajos se podrán efectuar solamente entre las 10:00 y las 14:00 hrs. Domingos y festivos no se podrán efectuar trabajos que originen ruidos molestos durante todo el día.

Justificación:
Se propone mantener el artículo establecido en el reglamento original de tal forma de equilibrar la tranquilidad del edificio sin limitar el derecho de realizar trabajos en los departamentos. Cabe señalar que el artículo 27 del reglamento propuesto establece una modalidad de “libro de visita” que controla permanentemente el acceso a visitas y servicios al edificio.


Artículo 49º.- Mascotas
Se propone reemplazar por:
El Reglamento de Copropiedad establece en su artículo décimo tercero número once que la tenencia en los departamentos, estacionamientos o bodegas, terrazas o espacios comunes, aunque sea transitoriamente de toda clase de animales o mascotas, deberá contar con la autorización del Comité de Administración.
El Comité extenderá esta autorización privilegiando el bienestar del conjunto de los residentes y la tenencia responsable de las mascotas.
Los residentes que deseen obtener esta autorización deberán extender una solicitud en la que deberán comprometerse a:
• Mantener controles veterinarios semestrales que garanticen las condiciones sanitarias de la mascota.
• Evitar la circulación de la mascota por áreas comunes del edificio, con la excepción del ingreso o salida al edificio. En caso de caninos, se deberá circular permanentemente en compañía de sus amos o tenedores y con el correspondiente collar o arnés.
• Evitar dejar sin atención a la mascota en el departamento por períodos extendidos.
• Evitar ruidos molestos que puedan alterar la tranquilidad y el descanso de los demás residentes.
• Dependiendo de las características de la mascota, mantener una rutina diaria de ejercicio y aseo.
El Comité de Administración podrá solicitar documentación periódica que corrobore el estado sanitario de las mascotas autorizadas en el edificio. Así mismo y en caso necesario, podrá indicar a los residentes involucrados recomendaciones para la tenencia responsable y buena convivencia al interior del edificio.
En caso de no cumplirse las condiciones señaladas, el Comité de Administración podrá cancelar las autorizaciones previamente concedidas.
El incumplimiento de esta norma tendrá una multa mensual ascendente a UF 5,00 (cinco unidades de fomento), valor que se agregará a los gastos comunes del departamento del residente respectivo. El monto que se recaude por este concepto se ingresará al Fondo de Reserva del edificio.

Justificación:
Se propone mantener en el reglamento de copropiedad relativo a la atribución del Comité de Administración de autorizar tenencia de mascotas en el edificio. Para administrar esta facultad, se propone establecer un conjunto de criterios que resguarden la convivencia y la tenencia responsable. Igualmente se propone que exista la facultad de controlar los compromisos establecidos y entregar recomendaciones a los residentes autorizados.


Artículo 68º.- Actualización
Se propone reemplazar por:
Estas disposiciones se revisarán y actualizarán anualmente de acuerdo a las disposiciones que acuerde la Asamblea General de Copropietarios.

Justificación:
La facultad de modificación del reglamento recae legalmente en la Asamblea de Copropietarios, por lo que las disposiciones de este instrumento no pueden ser modificadas por otra instancia.

Providencia, 26 de Agosto del 2008

Estimados Vecinos y Vecinas,

Recibimos el jueves pasado una invitación del Comité de Administración para reunirnos con ellos y el Administrador, con el objeto de tratar los puntos de nuestra solicitud de mediación a la Municipalidad de Providencia. La reunió se efectuó ayer lunes.

Con una permanente buena disposición escucharon nuestros puntos de vista e interpretación de los reglamentos de copropiedad e interno, que a nuestro juicio han sido inadecuadamente implementados en nuestra Comunidad tal como lo señaláramos en la carta de solicitud de mediación.

No llegamos a acuerdo en los temas de fondo, pero coincidimos en la necesidad de ratificar en Asamblea de Copropietarios las modificaciones al reglamento interno (enviado en agosto de este año a través de CD) considerando opiniones y sugerencias de todos los vecinos.

Por tal razón, el Comité de Administración enviará en los próximos días una circular al conjunto de los propietarios, invitándonos a enviar nuestras observaciones y propuestas en relación al Reglamento Interno señalado.

Estas observaciones y propuestas serán presentadas en la Asamblea de Copropietarios que debiera realizarse próximamente, donde el Reglamento Interno propuesto deberá ser ratificado o rechazado por todos nosotros y de acuerdo a lo que estipula el Reglamento de Copropiedad.

Acordamos también que ante la eventualidad que persistan dudas respecto a la aplicación de los reglamentos, en relación a su legalidad, solicitaremos en conjunto la asesoría de un experto en estas materias.

Estimamos que esta forma de zanjar nuestras diferencias es la más adecuada para nuestra convivencia y para promover la amplia participación de todos los vecinos. Por esta razón no acudiremos a solicitar la mediación municipal, con la confianza que el proceso de ratificación del Reglamento resolverá nuestras diferencias.

Hemos manifestado también nuestra disposición de apoyar al Comité en esta gestión.

Agradecemos a ustedes vuestra recepción a nuestra carta y el apoyo que recibimos de varios vecinos. Los invitamos a responder y a participar activamente en la consulta que realizará el Comité de Administración.

Carol Césped y Hugo Martínez
Propietarios Departamento 706 – Comunidad Darío Urzúa 1990

Solicitud de Mediación

Providencia, 25 de Agosto del 2008

Señora Thea Giglio
Abogada Oficina de Mediaciones
Ilustre Municipalidad de Providencia
Presente,

Estimada Señora Giglio,

A través de la presente deseo solicitar a usted la mediación municipal en el conflicto que sostengo con el Administrador y Comité de Administración de la comunidad del edificio ubicado en Darío Urzúa 1990 de esta comuna. Soy propietario del departamento 706 del mencionado edificio, el que me fue entregado el 20 de Septiembre del 2007 y en el que habito desde el 13 de Octubre del mismo año.

Durante este período, mis derechos de copropiedad se han visto vulnerados en los siguientes aspectos:

1. Siguiendo lo indicado en el artículo décimo tercero, número once del Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria de la comunidad que señala: “La tenencia en los departamentos, estacionamientos o bodegas, terrazas o espacios comunes, aunque sea transitoriamente de toda clase de animales o mascotas, deberá contar con la autorización del Comité de Administración”, solicité el 19 de Octubre del 2007 la autorización correspondiente para la tenencia de mi mascota, comprometiéndome a tomar los resguardos necesarios para una buena convivencia en el edificio. Dado que no recibí respuesta, reiteramos nuestra petición el 8 de Agosto de este año. A través de carta fechada el 18 de Agosto la presidente del Comité de Administración me comunicó, “que no es posible responder favorablemente a su solicitud” argumentando su respuesta en lo indicado inconsistentemente en el reglamento interno y en un nuevo reglamento interno que no ha sido refrendado por la Asamblea de Copropietarios y que vulnera lo indicado en el Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria de la comunidad.
2. El Administrador ha informado mediante diversas circulares (Circular número 1 de Marzo del 2008, Circular número 4 de mayo del 2008 y Carta a los propietarios de Agosto del 2007 con disco compacto anexo), la modificación arbitraria por parte del Comité de Administración del Reglamento Interno original, incorporado como anexo tres al Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria escriturado en la Primera Notaría de Providencia y fechado el 12 de Septiembre del 2006. Mediante esta acción se vulneran derechos contenidos en el Reglamento de Copropiedad y se establecen multas sin que estas hayan sido ratificadas por la Asamblea de Copropietarios, tal como lo establece el artículo cuadragésimo del mismo reglamento.

Mediante cartas enviadas al Administrador y Comité de Administración (fechadas el 19 de Octubre del 2007, 22 de Octubre del 2007, 29 de Marzo del 2008 y 8 de Agosto del 2008) he presentado solicitudes para la restitución de estos derechos. Sin embargo no he obtenido respuesta positiva.

Por esta razón y tal como lo indica la Ley 19.537 en su artículo 31: “Los copropietarios que se sientan afectados por disposiciones del reglamento de copropiedad del condominio, por estimar que ha sido dictado con infracción de normas de esta ley o de su reglamento, o que contiene disposiciones contradictorias o que no corresponden a la realidad de ese condominio o de manifiesta arbitrariedad en el trato a los distintos copropietarios, podrán demandar ante el tribunal que corresponda de acuerdo a los artículos 33 y 34 de esta ley, la supresión, modificación o reemplazo de las normas impugnadas.”, he considerado presentar una demanda ante el juzgado de Policía Local contra el Administrador del edificio, en su calidad de representante legal de la Comunidad con el objeto que se restauren y resguarden mis derechos legales sobre mi propiedad.

Mediante esta demanda, pretendo conseguir que el juez obligue al Administrador a:

1. Ordenar el ejercicio de las atribuciones del Comité de Administración, en relación a la autorización de tenencia de mascota, respondiendo a mi solicitud presentada el 19 de Octubre del 2007 consistentemente a lo indicado en el Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria.
2. Dejar sin efecto las circulares y cartas en que se modifica el Reglamento Interno, reconociendo la vigencia del original.
3. Citar a asamblea extraordinaria de copropietarios con el objetivo de:

• Evaluar el desempeño del Administrador en relación a la modificación arbitraria e ilegal del Reglamento Interno y se tomen las medidas en consecuencia que la Asamblea decida.
• Evaluar el desempeño del Comité de Administración, en relación a la falta de diligencia y rectitud en la respuesta a mi solicitud presentada hace diez meses y en la selección del Administrador que incurrió en las faltas señaladas y se tomen las medidas en consecuencia que la Asamblea decida.
• Determinar la conveniencia de modificar el actual reglamento interno y se tomen las medidas en consecuencia que la Asamblea decida.

4. Pagar los costos judiciales y de asesoría legal en que yo deba incurrir, como consecuencia
de esta demanda.

Antes de iniciar este juicio y con el convencimiento que una mediación extrajudicial puede impedir mayores trastornos a mi calidad de vida y de la comunidad del edificio, he estimado prudente realizar esta solicitud de arbitraje.

Adjunto los antecedentes mencionados, así como fotocopia del Reglamento de Copropiedad con su Reglamento Interno correspondiente. Adjunto también carta de apoyo de vecinos que suscriben voluntariamente mi petición.

Agradecido desde ya de su intervención, queda a su disposición

Hugo Martínez Alvarado
CI. 10.162.641-5

Carta a los vecinos

Providencia, 18 de Agosto del 2008

Estimados vecinos,

Desde nuestra llegada al edificio el 13 de Octubre del año pasado, hemos sostenido un intercambio epistolar con el Administrador y el Comité de Administración, solicitando autorización para la tenencia de nuestra mascota, para lo cual hemos seguido lo indicado en el Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria de nuestra comunidad (artículo décimo tercero, número once). Existe una inconsistencia entre este reglamento y el reglamento interno, que a nuestro juicio, permite al Comité autorizar la tenencia de nuestra perrita. La opinión de ellos es distinta y luego de diez meses desde nuestra primera solicitud, nos ha indicado que “no es posible responder favorablemente” a nuestra petición.

Por otra parte, hemos hecho saber tanto al Administrador como al Comité de Administración, que las modificaciones al Reglamento Interno que se han comunicado a todos los vecinos y que establecen nuevas normas y multas, carecen de validez legal al no contar con la aprobación de los copropietarios, tal como lo establece el Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria y la Ley 19.537 de Propiedad Inmobiliaria. Nuestras observaciones no han sido atendidas.

Convencidos de que se están vulnerando nuestros derechos, hemos solicitado orientación a la Oficina Municipal de Mediaciones. La abogada consultada coincide con nuestra posición y considera que estamos en condiciones de presentar una demanda al Juzgado de Policía Local en contra del Administrador. No obstante, se ha ofrecido a mediar para evitar el litigio judicial. Esta solicitud tendrá más fuerza si es respaldada por otros vecinos, que también consideren afectados sus derechos como consecuencia de las modificaciones efectuadas al Reglamento Interno.

Los invitamos a apoyar esta solicitud de mediación, a través de la firma de una carta de apoyo que hemos puesto a disposición de la comunidad en conserjería. Esta será presentada a la Municipalidad el próximo lunes 25 de Agosto, por lo que recibiremos firmas hasta el domingo 24 de Agosto.

Lamentamos profundamente llegar a esta situación. No es la forma como queremos vivir y compartir con nuestros vecinos. Creemos en el diálogo y en la capacidad de llegar a acuerdos respetando los derechos de todos.

Con el ánimo de mejorar nuestra comunicación interna hemos habilitado este sitio Web (http://dariourzua1990.blogspot.com/) en el que informaremos los avances de esta mediación y en el que cada uno de ustedes también podrá realizar comentarios, sugerencias y propuestas para toda la comunidad.
Atentamente,

Hugo Martínez Alvarado - Carol Césped Leiva
Propietarios Departamento 706, Comunidad Darío Urzúa 1990, Providencia.